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社科院：供求失衡中國(guó)房?jī)r(jià)面臨全面失控
作者：金龍泵業(yè) 時(shí)間：2013-05-08

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)
，2013年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。近日
，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告指出
，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)全面反彈
，表明住宅市場(chǎng)重調(diào)控
、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。

報(bào)告警告稱
，住房供求已經(jīng)失衡
，房?jī)r(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革
，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落
。只有在堅(jiān)持調(diào)控不放松的同時(shí)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的綜合改革
，才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈
，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

然而
，《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者在對(duì)多家房地產(chǎn)企業(yè)的采訪中了解到
，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在目前的商品房市場(chǎng)調(diào)控政策方面犯了方向性的錯(cuò)誤
，用錯(cuò)誤的計(jì)劃性調(diào)控手段對(duì)待相對(duì)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場(chǎng)
，只能造成失調(diào)，根本不可能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)
。

方向反了
，

調(diào)控面臨“空調(diào)”尷尬

進(jìn)入5月，多個(gè)城市“國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)滿月
。最新數(shù)據(jù)顯示
，當(dāng)前主要城市樓市成交量開(kāi)始下行，但房?jī)r(jià)仍呈上漲之勢(shì)
。

5月2日
，中指院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示
，百城住宅平均價(jià)格自2012年6月以來(lái)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲
，漲幅縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)；同比則是連續(xù)第5個(gè)月上漲
，漲幅擴(kuò)大至5.34%
。來(lái)自中指院數(shù)據(jù)顯示
，4月份全國(guó)百城住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%
。其中76個(gè)城市環(huán)比上漲
，24個(gè)城市環(huán)比下跌。此外
，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加8個(gè)，環(huán)比上漲的城市則比上月減少8個(gè)
，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個(gè)
，較上月減少11個(gè)。

從嚴(yán)厲的程度上
，可以看出此次政府調(diào)控的決心
，然而，為什么結(jié)果仍然是房?jī)r(jià)不降反升呢
？

“又成‘空調(diào)’
。”卓達(dá)集團(tuán)副總裁、大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)只回復(fù)了簡(jiǎn)單的四個(gè)字
。“‘國(guó)五條’經(jīng)過(guò)差不多兩個(gè)月市場(chǎng)的適應(yīng)期
，現(xiàn)在負(fù)面影響已經(jīng)被市場(chǎng)逐步消化，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了原有的理性
，從結(jié)果看
，總體的房?jī)r(jià)，仍然在持續(xù)上漲勢(shì)頭
，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的遲疑
，又恢復(fù)了緩慢上漲的勢(shì)頭。”

在分析房?jī)r(jià)上漲的原因時(shí)
，柏文喜認(rèn)為主要是三個(gè)因素
，第一，地方政府財(cái)政壓力的倒逼
，讓其以各種方式消解了“國(guó)五條”對(duì)房?jī)r(jià)的壓力
。從結(jié)果看，目前只有北京市一個(gè)城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定
，其他城市都以各種方式進(jìn)行了規(guī)避
。第二，從長(zhǎng)期因素來(lái)看
，決定房?jī)r(jià)因素主要還是供求問(wèn)題
。他認(rèn)為，中國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了一個(gè)家庭有一套住宅居住的狀態(tài)
，但房產(chǎn)持有不均衡
，經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上
，沒(méi)房子的人、剛需一族仍然是規(guī)模巨大
，而且城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)讓剛需一族保持了比較堅(jiān)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)
，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，因?yàn)槿丝谙虺鞘屑?div id="d48novz" class="flower left">
，尤其是向大中城市集中
，還是讓剛性需求有較大的市場(chǎng)，另外
，改善性的需求也有較大的市場(chǎng)
。第三，中國(guó)房?jī)r(jià)還受國(guó)際因素的影響
。房?jī)r(jià)受中國(guó)貨幣發(fā)行量的影響
，中國(guó)的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響，在西方量化寬松貨幣政策的情況下
，人民幣要保持資金不外流
，也被迫采取相應(yīng)的量化寬松的政策，這樣會(huì)導(dǎo)致大量的人民幣釋放出來(lái)
，進(jìn)入貨幣市場(chǎng)
，引起資產(chǎn)價(jià)格上漲。房產(chǎn)作為中國(guó)人持有的財(cái)富里面最主要的價(jià)值形式
，在貨幣超發(fā)的情況下
，價(jià)格當(dāng)然不會(huì)下降，而且還會(huì)上漲
。

美林國(guó)際(香港)有限公司執(zhí)行董事劉芮東在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)也同樣提到了“空調(diào)”說(shuō)
，“從現(xiàn)在情況看，房?jī)r(jià)還會(huì)漲
，新的‘國(guó)五條’
，如果能強(qiáng)硬實(shí)施堅(jiān)持好長(zhǎng)一段時(shí)間的落實(shí)，還要有各地政府堅(jiān)定的落實(shí)
，肯定能起到抑制房?jī)r(jià)的作用
，關(guān)鍵是，地方政府的態(tài)度
。”劉芮東認(rèn)為
，從總體來(lái)看，調(diào)控是沒(méi)有打在房地產(chǎn)的“七寸”上
，只靠行政上的對(duì)策與方法
，肯定會(huì)造成“屢調(diào)屢高、屢高屢調(diào)”的現(xiàn)狀
。

中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)
，則用了調(diào)侃方式婉轉(zhuǎn)地提醒政府一直在商品房市場(chǎng)調(diào)控方面犯了方向性的錯(cuò)誤
，“目前這些計(jì)劃性措施，實(shí)際上反而起到了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣出更高價(jià)格的作用
。”他認(rèn)為
，是政府用錯(cuò)誤的計(jì)劃性調(diào)控手段對(duì)待相對(duì)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場(chǎng)，但在關(guān)鍵的土地供應(yīng)市場(chǎng)上沒(méi)有限價(jià)
，土地供應(yīng)規(guī)模也沒(méi)有放開(kāi)
，生產(chǎn)成本不斷上升，再加上銷售價(jià)格人為限底
，銀根又持續(xù)緊縮
，反而加劇了供應(yīng)短缺，限價(jià)變成了剛性漲價(jià)
。

剛剛過(guò)去的4月
，CRIC監(jiān)測(cè)的十大重點(diǎn)城市中
，除了杭州和武漢的成交面積環(huán)比出現(xiàn)10%以內(nèi)的小幅增長(zhǎng)
，其余8個(gè)城市環(huán)比全線下跌，平均跌幅達(dá)3成以上
。其中下跌幅度最高的四位為廣州
、成都、北京和上海
，跌幅依次為61.06%
、55.89%、47.52%和40.64%
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？梢?jiàn)，在經(jīng)歷了3月趕末班車式的集中釋放后
，十大重點(diǎn)城市的交易量在4月出現(xiàn)了一波明顯的集體回落
。CRIC認(rèn)為，這種回落是市場(chǎng)在3月爆發(fā)式的增長(zhǎng)以后一個(gè)正常的回調(diào)
，而不是像外界想象中新政見(jiàn)效的產(chǎn)物
。數(shù)據(jù)顯示，十大重點(diǎn)城市中除了北京
、廣州和成都3個(gè)城市外
，其余7個(gè)城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平。

CRIC研究中心認(rèn)為
，本輪以“國(guó)五條”為標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控正面臨失效的尷尬
。

央地博弈，房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生

從近日公布的2012年報(bào)表看
，房地產(chǎn)行業(yè)108家A股房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5492.28億元(+29%)
，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)702.16億元(+19%)
，行業(yè)ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入914.50億元(+40%)
，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)114.72億元(+44%)
，行業(yè)ROE2.2%(+0.4%)。

中投證券李少明認(rèn)為
，從2012年及2013年1季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,行業(yè)最壞時(shí)期已過(guò),處于恢復(fù)性發(fā)展中
。由于近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,政策壓力大,地方政府依賴預(yù)售證價(jià)格監(jiān)管控制房?jī)r(jià),受此影響開(kāi)發(fā)商延遲推盤(pán),成交短期內(nèi)或?qū)⑿》禄５虚L(zhǎng)期來(lái)看,全國(guó)性及開(kāi)發(fā)普通住房?jī)?yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商受調(diào)控影響小,行業(yè)集中度顯著提升
。

“因?yàn)榈胤截?cái)政支出的壓力
，使得地方政府設(shè)法出讓更多的土地，從土地出讓金中獲得財(cái)政來(lái)源
，如果房?jī)r(jià)下跌
，出讓土地就不會(huì)太順利，會(huì)造成地價(jià)下跌
。”柏文喜向《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示
，“所以地方政府在打壓房?jī)r(jià)方面是沒(méi)有積極性的，最多就是讓價(jià)格保持合理范疇
，不要暴漲
，也不要暴跌。”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為由于央地博弈的原因
，市場(chǎng)化相對(duì)成熟的房地產(chǎn)行業(yè)正可以在夾縫中求生存
。“目前這些計(jì)劃性措施，實(shí)際上反而起到了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣出更高價(jià)格的作用
。”王路認(rèn)為
，“正是十年調(diào)控的結(jié)果，而這種方式明顯違背市場(chǎng)規(guī)則
，為開(kāi)發(fā)商們提供出供求失衡的漲價(jià)理由
。”

“現(xiàn)在看來(lái)，政府控制的目標(biāo)
，只是希望房?jī)r(jià)不要過(guò)快地上漲
，只能做到這一點(diǎn)。如果讓房?jī)r(jià)下跌
，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)講
，將是災(zāi)難性的，這是政府不愿意看到的
，也是各方都不愿意看到的
。”柏文喜認(rèn)為，“從目前各大地產(chǎn)商入市拿地的態(tài)勢(shì)看
，現(xiàn)在又恢復(fù)了相對(duì)的活躍
，說(shuō)明市場(chǎng)目前已經(jīng)把‘國(guó)五條’的利空已經(jīng)消化了
。”

據(jù)介紹，目前拿地一線城市仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)
，而二三線城市則更多面臨去庫(kù)存壓力
。

而劉芮東向《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者介紹，地產(chǎn)商拿地總體觀望的狀態(tài)
，個(gè)別城市熱情高
，總體上二三線城市庫(kù)存量還沒(méi)有消化完。他認(rèn)為
，二三線雖然有小城鎮(zhèn)政策的刺激
，都在做小城鎮(zhèn)建設(shè)的模式探索，但其實(shí)因?yàn)橥恋刎?cái)政問(wèn)題
，地方政府早已經(jīng)開(kāi)始了小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)
，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)之所以在這些地區(qū)沒(méi)有瘋狂拿地
，是已經(jīng)拿了很多地
，大量土地在消化過(guò)程中。

劉芮東同時(shí)向記者透露
，美林香港正在北京全面布局
。

一直專注于赤峰這個(gè)三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中瑞恒基（北京）投資控股有限公司執(zhí)行副總裁崔振凱接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者專訪時(shí)介紹
，調(diào)控對(duì)于他們企業(yè)影響不大
。

據(jù)崔振凱介紹，因?yàn)槌喾鍥](méi)有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地
，因此
，當(dāng)?shù)胤科笕?kù)存壓力也不大，“調(diào)控肯定有影響
，政府調(diào)控是打壓房地產(chǎn)投資
，不是打壓剛性需求，房地產(chǎn)有居住的屬性
，也有投資的屬性
，原來(lái)老百姓買(mǎi)房，有投資愿望
，現(xiàn)在把投資屬性放大了
，所以調(diào)控是打壓投資屬性。但現(xiàn)在我們的房子都是滿足剛性需求的
。”

崔振凱也同時(shí)認(rèn)識(shí)到
，房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌，將來(lái)房地產(chǎn)門(mén)檻相對(duì)會(huì)提高
，對(duì)于產(chǎn)品研發(fā)能力
、整合各種資源的能力
、資金的運(yùn)作能力、品牌影響力都將有一定要求
，“房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)由客戶被動(dòng)接受產(chǎn)品轉(zhuǎn)向如定單式地產(chǎn)的趨勢(shì)
，像歐美國(guó)家一樣。”

與此同時(shí)
，另一個(gè)趨勢(shì)是
，房地產(chǎn)企業(yè)一直在試水多元化發(fā)展方向，越來(lái)越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗
，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)潛力較好的二三線城市
。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，最近一個(gè)月內(nèi)
，包括永泰
、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)
、萬(wàn)科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
。

“旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)
、商業(yè)地產(chǎn)
、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)不得不與產(chǎn)業(yè)結(jié)合了！”皇家驛棧酒店董事長(zhǎng)劉少軍感慨
。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為
，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷細(xì)分是這個(gè)市場(chǎng)逐漸走向成熟的一種標(biāo)志，產(chǎn)業(yè)的細(xì)分化是必然趨勢(shì)
。

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